房屋開發成本

什么是房屋開發成本

房屋開發成本是指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。

房屋開發成本的核算

1．土地征用及拆遷補償費或批租地價。

房屋開發過程中發生的土地征用及拆遷補償費或批租地價。能分清成本核算對象的，應直接計人有關房屋開發成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，并記人“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款‘等賬戶的貸方。

房屋開發過程中發生的自用土地征用及拆遷補償費，如分不清成本核算對象的，應先將其支出先通過“開發成本——自用土地開發成本”賬戶進行匯集，待土地開發完成投入使用時，再按一定標準將其分配記人有關房屋開發成本核算對象，并記人“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發成本——自用土地開發成本”賬戶的貸方。

房屋開發占用的土地，如屬企業綜合開發的商品性土地的一部分，則應將其發生的土地征用及拆遷補償費，先在“開發成本——商品性土地開發成本”賬戶進行匯集，待土地開發完成投入使用時，再按一定標準將其分配計人有關房屋開發成本核算對象，并記人“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發成本一商品性土地開發成本”賬戶的貸方。如開發完成商品性土地已經轉入“開發產品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的土地征用及拆遷補償費記人有關房屋開發成本核算對象，并記人“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發產品”賬戶的貸方。

2．前期工程費。

房屋開發過程中發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪．場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應直接記人有關房屋開發成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記人“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費，應按一定標準將其分配記人有關房屋開發成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記人“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

3.基礎設施費。

房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污．排洪．通訊．綠化環衛設施以及道路等基礎設施支出，一般應直接或分配記人有關房屋開發成本核算對象的“基礎設施費”成本項目。并記人“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發完成商品性土地已轉入“開發產品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的基礎設施費(按歸類集中結轉的還應包括應負擔的前期工程費和開發問接費)計人有關房屋開發成本核算對象，并記人“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發產品”賬戶的貸方。

4．建筑安裝工程費。

房屋開發過程中發生的建筑安裝工程支出，應根據工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發包方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發項目，其建筑安裝工程支出，應根據企業承付的已完工程價款確定，直接記人有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目．并記人“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。如果開發企業對建筑安裝工程采用招標方式發包，并將幾個工程一并招標發包，則在工程完工結算工程價款時，應按各項工程的預算造價的比例，計算它們的標價即實際建筑安裝工程費。

采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發項目，其發生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記人有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記人“開發成本_旁屋開發成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發企業自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節所述設置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實際成本轉入“開發成本——房屋開發成本”賬戶。并記人有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。

企業用于房屋開發的各項設備，即附屬于房屋工程主體的各項設備，應在出庫交付安裝時，記人有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記人“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“庫存設備”賬戶的貸方。

5．配套設施費。

房屋開發成本應負擔的配套設施費是指開發小區內不能有償轉讓的公共配套設施支出。在具體核算時，應根據配套設施的建設情況，采用不同的費用歸集和核算方法。

(1)配套設施與房屋同步開發，發生的公共配套設施支出，能夠分清并可直接計人有關成本核算對象的，直接記人有關房屋開發成本核算對象的“配套設施費”項目，并記人“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。如果發生的配套設施支出，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，應先在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶先行匯集．

待配套設施完工時，再按一定標準(如有關項目的預算成本或計劃成本)，分配記人有關房屋開發成本核算對象的“配套設施費”成本項目．并記人“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發成本——配套設施開發成本”賬戶的貸方。

(2)配套設施與房屋非同步開發。即先開發房屋，后建配套設施。或房屋已開發等待出售或出租．而配套設施尚未全部完成，在結算完工房屋的開發成本時，對應負擔的配套設施費，可采取預提的辦法。即根據配套設施的預算成本(或計劃成本)和采用的分配標準，計算完工房屋應負擔的配套設施支出，記人有關房屋開發成本核算對象的“配套設施費”成本項目，并記人“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。預提數與實際支出數的差額，在配套設施完工時調整有關房屋開發成本。

6.開發問接費。

企業內部獨立核算單位為開發各種開發產品而發生的各項間接費用，應先通過“開發間接費用”賬戶進行核算，每月終了，按一定標準分配計人各有關開發產品成本。應由房屋開發成本負擔的開發間接費用，應自“開發間接費用”賬戶的貸方轉入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方，并記人有關房屋開發成本核算對象的“開發間接費”成本項目。