(1)從我國當(dāng)前所處的工業(yè)化階段看，正處于工業(yè)化中期的重化工階段，對鋼鐵、汽車、裝備制造、化工等重化工產(chǎn)品需求上升，從而相應(yīng)地帶動土地供應(yīng)的需求；

(2)從我國所處的城市化階段看，正處于城市化發(fā)展的加速期，農(nóng)民進城，一億農(nóng)民工進城，各地對市政、道路、交通、房地產(chǎn)、水、電、文化、教育、衛(wèi)生等需求普遍高漲，從而也必然造成對土地供求緊張；

(3)從我國個人消費結(jié)構(gòu)升級看，已從萬元級商品提升至十幾萬元，幾十萬元級階段，住房和汽車成為這一階段的消費熱點，改善住房條件要土地，發(fā)展汽車要道路等等，隨之而來的是對土地需求的猛升；

(4)2003年后中國經(jīng)濟開始進入新一輪增長周期的上升期，外資、民資等投資熱情上漲，同樣也必然拉動對土地供應(yīng)的需求，令各地的土地供求矛盾缺口增大等等。

上述四大熱潮，極大地推動了我國社會經(jīng)濟發(fā)展中的土地需求。改革開放20多年，中國經(jīng)濟發(fā)展中曾經(jīng)經(jīng)歷過三輪圈地?zé)幔貏e是隨著我國經(jīng)濟中用地（土地使用者）主體的多樣化，國家在上世紀(jì)90年代又改革了供地政策，對一些營利性的用地項目實行公有土地有償使用，政府通過出讓公有土地收取土地出讓金制度規(guī)定辦法。推出土地出讓金制度的初衷主要在于：一是地方政府將50～70年的土地收益一次性收取，可增加地方可支配的財政收入，集中起來可以辦些大事，以改善地方公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施等；二是將后50～70年的土地收益一次收取，將可遏制些過度擴張的土地需求等目的。

應(yīng)該說，總體上看土地出讓金的出臺，既基本適應(yīng)上述四大熱潮帶動的土地需求，同時，也為政府，特別是省級以下各級地方政府集聚了一筆巨額的可支配財力。而且，配合了國家實行積極財政政策由國債形成的基礎(chǔ)設(shè)施及公共產(chǎn)品累積的積極效應(yīng)。進而有力地推動了我國工業(yè)化、城市化和城鄉(xiāng)居民消費結(jié)構(gòu)升級換代，為推進現(xiàn)代化和全面小康社會建設(shè)發(fā)揮了強有力的支撐作用。據(jù)有關(guān)權(quán)威部門統(tǒng)計，1992年至2003年，全國土地出讓金收入累計達10000多億元，其中近三年累計達9100多億元。浙江省在2003年有820億元的土地出讓金收入等。

土地出讓金的弊端

短短十余年，特別是近些年我國土地制度和土地財政制度的變革帶來了巨大的成績，聚集了10000多億元的巨額可支配財力。激發(fā)出潛在的活力，把全國的土地資源盤活了。但是，與此同時，土地出讓金制度帶來的一些弊端也相當(dāng)顯現(xiàn)突出。

弊端之一：各級地方政府在財政收入方面沒有自主權(quán)的財政壓力下，土地出讓金可使地方政府將后50～70年的土地收益一次性收取，必然造成地方政府運用各種手段擴大出售土地換取收入的短期行為。為了擴大土地批租量，獲得短期高額收益，往往突擊加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，越權(quán)減免稅收，以吸引外商或民間投資。這種行為，既有悖于“代際公平性”即代際之間利益關(guān)系公平性，又有損于土地資源使用的有效性。在代際公平問題上，絕對傾向于任何一個特定時代都是不可取的。也就是說，我們既要防止過高的積累率影響當(dāng)前消費，從而影響人們的勞動積極性，又要堅持可持續(xù)發(fā)展，不能損害子孫后代的利益。擁有13億人口的中國，土地資源這個不可再生的資源，更稀缺珍貴，其使用的有效性更關(guān)鍵。

弊端之二：土地出讓金的利益分配機制不合理。土地出讓金是若干年土地使用期的地租之和，本屆政府獲得的土地出讓金，實際上是一次性預(yù)收并一次性預(yù)支了未來若干年限的土地收益總和。從現(xiàn)任屆和未來屆的地方政府看，則是現(xiàn)任屆政府提前支取了下一屆政府的收入，是一種對土地收益的“透支”，這對于未來往后屆政府顯然是不公平的。在目前的土地出讓金制度下，現(xiàn)任屆政府將土地出賣，賣地收益都由本屆政府支配，這樣，就使得各屆政府無法實現(xiàn)收益共享，令地方政府在任期內(nèi)熱衷于批地賣地。這種土地收益行為短期化，往往也導(dǎo)致了土地濫用。再者，有時下一任地方政府，還需要負擔(dān)土地賣出之后的開發(fā)配套投入，乃至提供一些征地的補償費等等不公。更重要的弊端是由于各地的土地儲備是有限的，隨著土地所有權(quán)的不斷出讓，各級地方政府在這方面獲得的財政收入也將有朝一日而銳減，長此以往，將會出現(xiàn)沒有土地可供出讓的尷尬局面。

弊端之三：征地與賣地之間的巨額利益誘使土地“尋租”。不少地方政府，以經(jīng)營城市或經(jīng)營土地等名義，炒作土地。國家的供地政策改了，即實行土地有償使用，政府通過出讓公有土地收取土地出讓金，但征地政策卻沒有改變。當(dāng)前，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地必須經(jīng)過國家征用，在征用過程中，行政權(quán)力對土地資源配置起著絕對控制和支配作用，這就使得地方當(dāng)權(quán)者有了濫用權(quán)力的機會。突出表現(xiàn)在，一方面用計劃經(jīng)濟的辦法低價拿地，另一方面用市場經(jīng)濟辦法高價供地，低進高出，炒作土地，客觀上形成了多占多得的機制。行政價格與實際市場價格的巨額差價，既是驅(qū)動不少地方政府大量批地賣地的動力，也是當(dāng)?shù)亍皩ぷ狻毙袨楫a(chǎn)生的溫床。由于權(quán)力的監(jiān)督機制缺失，勢必導(dǎo)致權(quán)力和利益在幅度上、范圍上的隨意性和濫用，導(dǎo)致腐敗的產(chǎn)生。改革二十多年來，中國經(jīng)濟發(fā)展中出現(xiàn)的一次次圈地?zé)帷㈤_發(fā)區(qū)熱等等，究其深層原因，無不都是不少地方政府把土地當(dāng)成生財之道，很多土地儲備中心甚至把農(nóng)民地預(yù)征后直接納入土地儲備，也是屢見不鮮了。

土地出讓金的利益分配機制不合理，可以從浙江省對市、縣政府在農(nóng)地轉(zhuǎn)非和土地限額審批中究竟能夠獲得多大收益的調(diào)查佐證。這些收益大致有以下幾種：耕地占用費、耕地開墾費、土地有償使用費。有些市、縣還有城市增容費、交通建設(shè)基金、商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)費等征地附加費。這些收取的土地出讓金很多由地方政府作為“第四財政”進行“體外”循環(huán)。這一項調(diào)查表明，被征土地收益分配格局大致是：地方政府占二成至三成、企業(yè)占四成或五成，村級組織占近三成，農(nóng)民僅占5%～10%。這樣，失地農(nóng)民的社會保障問題必然成為嚴(yán)重挑戰(zhàn)。從成本價到出讓價之間生成的土地資本巨額增值收益，大部分被中間商或地方政府所獲取。從全國范圍看，2001年，政府從征地中取得的一級市場的收入是1300億元，企業(yè)取得的二級市場的收入是7000億元。到了2002年，一級市場的收入是2400億元，二級市場的收入達到了10500億元。而這10500億元中，有9%以上是抵押，即拿著土地到銀行去抵押貸款。所以說，如果土地存在泡沫，它實質(zhì)上就是金融泡沫。

正是上述這些凸顯的突出弊端，近年我國宏觀調(diào)控作出重大決策，推出了既抓信貸超貸，又抓凍結(jié)土地供應(yīng)的兩大殺手锏，而且又決定在2005年繼續(xù)收緊地根。我認為，與此同時，在宏觀調(diào)控已取得初步成效基礎(chǔ)上，還應(yīng)對土地出讓金進行一次全面的清理和整頓，這似應(yīng)是我國宏觀調(diào)控的應(yīng)有之義。